Le Social

bonjour,
je suis a la recherche d'une reconversion professionnelle :
j'habite à la campagne , mais je ne suis pas pour autant isolé, à 2 kms d'une ville moyenne. j'y ai ma maison principale et à coté j'ai un champ qui est constructible sur lequel j'aimerai faire construire une habitation pour 12 foyers logements ( 12 m sur 38 m au total).
étant juste à coté, je pourrai y faire la surveillance et l'entretien avec ma femme aisi que les activités avec les personnes .
Notre but est très simple : pouvoir construire ce bâtiment y travailler en s'occupant des personnes ( nous sommes très ouvert aux personnes âgées ) pour gagner 2 SMIC ( 1 pour moi et 1 pour ma femme ) et bien sûr pouvoir rembourser les emprunts
je pense être très modeste sur mon projet "financier" mais en échange je serai mon propre patron et en contact avec ma petite unité qui sera très sympas j'en suis sûre !.
après 3 semaines d'études cela se présente plutôt mal !
malgré que le terrain soit à moi, le fait de faire construire un "simple bâtiment" de 12 logements de 30 m² avec une salle commune de 48 m² sans restauration ( je prendrai un organisme de portage de repas pour ceux qui ne veulent pas faire leur cuisine ) on me demande un budget d'environ 500 000 € tout compris ! ! !
avec un emprunt sur 25 ans ( maxi ) et un taux de 4.3% cela nous fait 2 500 € de remboursement par mois ( je tousse ! )
en comparent les structures avoisinantes; le loyer maxi que je peux prendre est de l ordre de 800 € par logement soit 9 600 € par mois ( mais brut pour moi ) si je deviens "patron" je doit régler les taxes professionnelles qui se monte d’après mes renseignements à 50% environ ! !! donc il me reste plus que 4 800 € ==> si je déduis les emprunts 4 800 - 2 500 => 2 300 €
pour nous 2 ! soit 1 150 € chacun si plein à 100% et aucun imprévus ???
vu sous cet angle => projet impossible ??? ==> Faillite ! ! !

avez-vous des solutions ?
y a t il des aides du conseil générale car notre maire est à 100% pour nous aider ????

merci de me répondre.

Bonjour roro,

je viens de lire votre message sur le forum,
en effet votre projet est sympathique mais irréalisable, sans un apport et un soutien financier sérieux de partenaire bancaire.
aucune aide ne vous sera portée de l'état surtout actuellement avec la crise, afin de réussir dans ce projet assez sympathique surtout du fait que vous etes le proprietaire du terrain, il faut réaliser une étude financière, élaborer noir sur blanc le projet, le chiffré, et ensuite étudier sa rentabilité.

Pour le détail de celui ci que vous évoquez il est absolument irréel que vous puissiez assurer le suivi et l'accompagnement des personnes agées pour les aider, le troisième age est très spécial ils ont besoin d'assistance, d'aide et le foyer est souvent considéré par des personnes étant en gir 4 ou 5.
il faut du personnel sur place et une astreinte egalement, vous ne pourrez pas tout gerer.

Plusieurs solutions peuvent s'offrir à vous.

1/ Vendre le terrain vers un projet a quelqu'un qui a les reins solides et etant dans la profession.
2/ conclure avec cette personne qu'elle s'engage à vous salarier de la structure du foyer.

Je pense que comme cela vous aurez plus de chance d'avoir une garantie de salaire pour vous et votre epouse, et la vente de votre bien vous permettra egalement d epargner et de profiter du gain de cette vente.

Ou alors mettez votre terrain en location vente à quelqu'un qui construira dessus, ce dispositif est possible avec les memes conditions vous engagez à vous embaucher quand la structure est en place.

Qu'en pensez vous ,

pour ma part j'ai ma structure d'aide humaine à la personne agée et je connais très bien la question, je suis à votre disposition si vous souhaitez d'autres informations, je ne fais que vous donner des idées de solutions.

Ce qu'il faut retenir avant toute chose, c'est qu'un projet doit etre monté, ensuite si ce projet retient l'attention d'un partenaire financier, faut monter une structure avec un capital de départ, et vous devez en etre le patron vous meme, et votre femme l'associee.

En cette qualité là, vous ne pouvez pas vous salariée de votre structure donc bloquage.

Surtout que les structures pour les personnes agées sont spécifiques et reglementées. Vous devez avoir des partenaires sociaux et de l'etat.
C EST OBLIGATOIRE;

Et dans l'hypothèse ou vous voyez le jour dans votre projet, la banque prendra la garantie en hypothèque et sur votre bien, et une deuxième sur vos autres bien car le projet est trop lourd.

L etat ne finance pas comme ca, surtout en ce moment

je vous dis bon courage et je reste à votre écoute

Bonjour et merci de ta réponse,

je t'écris à nouveau, car mon projet avance à petits pas.

en effet, l'état ne finance pas grand chose ! mais nous prend beaucoup ! ! !
je ne peux donc conter sur lui.

Ne pouvant non plus financer un projet comme-ci seul, il me faut donc des investisseurs.

structures existantes dans la région :

à 5 kms => structure public de 20 lits financé par la ville et structure conventionnée => loyer 529 € plus charges 250 € ( chauffage / eau / ordures )
activités très réduites " gouter 1 fois / semaine " repas par portages / surveillance par bip

à 25 kms => structure privée de 45 lits => loyer 579 € plus charges 692 € ( tout est compris : télephone , eau électricité et activité nombreuses )
repas en plus 471 € / mois

l'un et l'autre accepte un niveau GIR de 6 et 5 mini ! ! ! ( 4 et moins => non accepté ! )

mon projet :

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partie investisseurs :

structure pour GIR 6 ou 5 => pas de normes pour les handicapés particulières , seul bâtiment recevant du public .

une structure de 12 lits ne peux convenir car trop petit ==> je passe à 16 logements ( j'ai la place )

estimation de la construction de la structure => 650 000 €
je passe par une SCI de 65 parts de 10 000 € et le taux de rémunération brut des parts se fait par les loyer qui sont de 280 € unitaire ( 30 m² )

=> total des revenus brut 16 loyer par an => 53 760 €
impots foncier => moins 5 400 €
assurances => moins 1 200 €

il nous reste donc => 53 760 - 5 400 - 1 200 = 47 160 € / an soit un revenu brut de 726 € pour 1 part de 10 000 € soit du 7.26 % !
cette somme est soumis à l'impot sur le revenu ou en SI ( si on prend du 35 % de taxes ) il nous reste du 4.72 % net.
==> vu le taux de rendement et de la conjoncture des banques, cela me semble possible ????

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partie moi et ma compagne :

pour moi et ma compagne : notre salaire découle directement des charges qui se monte à 560 € par locataire soit 8 960 € pour 16 loct / mois

nous offrons pour ces charges :

2 salaires à pleins temps => 2 X 280 € soit 560 €
Entretien intérieur / exterieur des locaux
surveillance des personnes la nuit de 23 h à 9 h ( en dehors ils sont en auto-surveillance )
un service journalier pour faire les courses ( portage à domicile )
organisation des transports au villes voisines ( service maneo inter-communes => 2€20 pour se rendre à l'hopital par exemple 25 kms )
organisation d'activité ( 4 par semaines )
Electricité / chauffage => 40 €
eau / assainissement => 15 e
nombreuses revues à disposition gratuitement ( plusieurs journaux / revues . . . ) => 20 €
gestion financière de l'établissement et individuelle des occupants
impots locaux => 30 €

en plus en option => ménage / lavage / portage des repas 8 € 34 par jour ( société )

soit si on considère 52 % de taxes diverses => 8 960 - 52 % = 4 659 € par mois pour 2 ! ( avec 10 locataires nous pouvons vivre )

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pour diriger notre projet => il faut être majoritaire soit 33 parts ! donc 330 000 €

apport perso => 100 000 €

donc un emprunt de 230 000 € sur 25 ans à 4.25% => remboursement de 1 246 E par mois

recette de nos 33 parts => 33 X 472 € => 1 297 €

Le projet s’autofinance.

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en conclusion :

loyer de 280 € => très faible du à la campagne ! et des charges de 680 € ( un peu chère mais services supérieurs aux autres établissements )

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voila ou j'en suis !

concernant le degrés d'handicap => avec un GIR de 6 ou 5 => les personnes sont autonomes ?????

mon projet est-il fiable ???
d’après mon notaire => il reste plausible , il faut faire une étude plus approfondie => expert comptable / étude de marché . . .


sous quel statu est ton entreprise ?
comment as-tu récolté les fonds ?
combien de temps pour rendre le projet opérationnel ?
forte demande ??? en GIR 6 ou 5 ????
combien de salariés ? et salaire ?

merci de me donner un maximum de renseignements car je galère ! ! !
encore merci du temps que tu me donnes.

roro.

bonsoir roro,

je repond a vos questions :

investisseurs : oui cela peut se faire pour cela il faut monter un dossier beton avec
1/ projet de la structure juridique
2/ etude de marché dans le domaine concerné
3/ cahier des charges
4/ fond de roulement
5/ previsionnel sur trois ans
6/ plan de financement
7/ salaires et charges sur trois ans

sur l'exemple de ce qui est dans la région : d'après ton message

les gri 6 et 5 sont les personnes qui ont encore la force de leur dependance - ils sont capables de s'occuper d'eux memes mais les financements que leur attribue l'état est très faible que ce soit au niveau du conseil general que de la caisse de vieillesse ou les mutuelles, donc pas trop de chance de ce coté là pour trouver les bonnes personnes

si vous passez par une sci
il faut au moins 10% d'apport personnel et monter tout un dossier financier pour faire passer le pret
pour une telle structure il faut au moins une sci de quatre ou cinq personnes et que chacun apporte des parts sociales qui vont aller au dela des 10 % de l'apport afin que le banquier pense que vous soyez fiable, ne pas oublier que la banque étudie et épluche le statut de chacun, votre patrimoine, et vos garanties -

a cote il faut ouvrir une structure qui va etre oblige d'avoir un agrement prefectoral de la region pour pouvoir exercer l'activité c'est obligatoire (agrément qualité) et répondant au cahier des charges de l'aide humaine à la personne

le dossier est lourd a monter

ce ne sera qu'une fois l'agrement en poche que la structure pourra commencer

pour financer les salaires il ne faut pas juste compter les charges salariales et patronales de la base d'un salaire brut mensuel
se rajoute
- la prevoyance
- la retraite
- la formation etc ...

a mon avis les chiffres ne sont pas bons

ensuite il faut egalement avoir une connaissance de la gestion, la compta, car la structure ne pourra voir le jour et exercer si un minimum n'est pas assuré par la gerance, et l'état controle si la personne sera capable de gerer sa societe

- de cela doivent se rajouter
l'assurance de responsabilité civile obligatoire,

les gir 5 et 6 rares sont celles qui sont declarées par la mdph

- le projet doit etre peaufiné au depart, et bien ficelé, ensuite il doit etre remit entre les mains d un expert comptable voir un docteur en droit et economie afin d'apporter sa touche personnelle, cela a un cout si vous n etes pas du metier

moi je suis une association sous la loi 1901
j'ai récolté les fonds par moi meme avec des entreprises et particuliers
et ma structure fonctionne par subvention d'etat et de l'europe

mon projet a vu le jour sous une année
un agrement obtenu au bout de 1 an de galere
des audits, des dossiers, du temps et des nuits passées a le peaufiner et je ne suis qu'une association, alors une structure d'un autre ordre juridique (grosse galere)

il n y a pas de forte demande pour des gir 5 ou 6
ma plus grande activité est gir 4 et on descend

j'ai 54 salariées en hausse
et une annexe ouverte dans le 77 plus une autre en prevision

Effectivement, ce n'est pas toujours facile de monter un projet et de le concrétiser. Mais comme on dit qui ne risque rien n'a rien. Il faut avoir le goût du risque si l'on veut avancer et concrétiser ses projets. Si l'on se démotive à chaque obstacle rencontré, l'on ne pourra jamais aller loin, car les entraves, il y en aura toujours. Il faut les prendre en compte, mais c'est juste pour mieux avancer.

bonjour je suis aide soignante jai un grand terrain et je souhaiterai également me lancer dans un projet de foyer logement j'aimerai de l aide pour savoir ou dois je commencer
merci a vous

Bonjour monsieur,
Je viens vers vous car je suis actuellement sur le projet de creer un foyer logement. Je cherche des personnes qui ont deja creer ou en train de le faire, pour pouvoir converser et avoir des infos sur un tel projet.
Cordialement
claire

Bonjour,

Suite à un message que vous avez laissé sur un site internet au sujet des résidences pour personnes âgées, je cherche à vous contacter.
Puis avoir votre mail svp ?
En vous remerciant

Bonsoir au lire de vos réponse il est évident que vous connaissez le sujet
Je suis propriétaire d un bien immobilier comprenant une 20 appartements et 15 chambre un restaurant piscine salle de reception et de son parc de 2 hectares je voudrais arrêter le locatif et passer dans ce domaine mais mes connaissances sont faible et j avoue ne pas savoir paroi commencer ,je viens donc vers vous pour m éclairé si cela vous est possible cordialement

bonjour, je viens de lire votre message et comme vous nous voulons nous lancer dans du locatif pour personnes agées. Je suis également aide soignante et travaille en ce moment en maison de retraite. Où en est votre projet? avez vous eu des pistes?
Bon courage !