Le Social

Bonjour,

J'ai besoin de votre aide pour un ami qui est dans une problématique logement: Il a eu un retard de loyer assez conséquent (environ 1500€), donc relance etc. Il a finallement tout réglé, aujourd'hui, il est parfaitement à jour dans son loyer. La régie avait néanmoins prévenu sa mère (qui est garant) de ses impayés. A présent, celle-ci (sa mère) ne veut plus être garant et s'est donc rétractée. Du coup la régie veut résilier le bail.

J'aurais donc besoin de vos conseils pour cet ami. La régie a t'elle le droit de résilier ce bail pour ce motif? Quel préavis doit elle respecter? Si mon ami propose un autre garant "valable", la régie a t-elle le droit de refuser? La régie peut-elle refuser le LOCAPASS?

Enfin si vous pouvez m'éclairer, me conseiller, ce sera bienvenue. J'ai conseillé à mon ami de consulter l'ANIL, il n'a pas trouvé bcp de réponses sur leur site internet mais va les appeler demain matin.

Merci à tous ceux qui pourront me conseiller.

Murielle

Bonjour,

malheureusement si dans le bail est indiqué qu'un cautionneur est indispensable, le bailleur a le droit de demander la résiliation de bail (mais cela ne signifie pas que le tribunal se prononcera de façon positive)
Dans le cas, où ton ami est dans la mesure de retrouver un autre cautionneur solvable, le bailleur devrait l'accepter.
Ce qui est sûr ce que le cautionneur ne protège en aucun cas d'une procédure d'expulsion locative. A partir du moment où le locataire n'assume pas la charge entière de son loyer, le bailleur a le droit de solliciter une résiliation de bail, cautionneur ou pas.
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion locative, ce n'est pas le bailleur qui fixe le délai congé mais le legislateur (à savoir deux mois à compter de la notification de résiliation de bail par huissier de justice assermenté).
Le LOCAPASS est accesible pour les locataires entrant dans un logement, mais pas pour des locataires déjà en place. cette piste n'est donc pas envisageable. De tout de façon un bailleur a entièrement le droit de refuser le cautionnement du FSL ou du LOCAPASS.

Espérant avoir répondu à tes questions. Cordialement.
Ziaah.

Merci beaucoup Ziaah pour ta réponse. donc si j'ai bien tout compris, le bailleur peut mettre en place une procédure d'expulsion sur le simple fait que le locataire n'est plus de garant, même s'il n'a pas (ou plus) de retard de loyer. Vu que mon ami n'a pas d'autre garant "physique" à proposer, ça va être chaud...

Bonjour,

Je ne pense pas que la régie ait le droit de mettre fin au bail pour ce motif... surtout si il est à jour de ses loyers! ce n'est pas un motif valable. Le mieux est d'appeller l'ADIL. Je travaille pour une assoc qui fait de l'insertion par le logement et je me rappelle de la situation d'une personne que je voyais: elle habitait avec son copain et tous les 2 avaient signés le bail, lui avec un cdi et elle avec un cdd. Ils se sont séparés et lui est parti du logement. Elle a voulu transférer le bail à son nom mais à ce moment là elle ne travaillait plus, elle touchait des assedic et le proprio lui a dit qu'il ne voulait pas renouveller son bail car il n'y avait plus de garant et plus de cdi! J'ai appelé l'adil et la personne m'a dit que le proprio était obliger de tranférer le bail! Ce n'était pas un motif valable.
Mais quel est le type de location? (location vide, meublée, sous-location... ?) Tout va dépendre de ça aussi!

Merci julie,

Il s'agit d'un F1, loué vide. Il est dans les lieux depuis fin 2005 (je n'ai plus la date exacte, je sais que c'est fin nov ou début décembre qu'il a dû emménager). Je lui ai dit effectivement d'aller à l'ADIL. En principe il a dû y aller aujourd'hui...
Sinon, comme je le disais dans mon post initial, il a été effectivement en impayé, mais à présent il est clean, tous les retards sont payés. Maintenant c'est le pb du garant qu'il n'a plus qui coince.

Je vous tiendrais au courant de l'info donnée par l'ADIL.

Merci pour lui de votre soutien en tout cas

Murielle

Complètement faux.
En aucune manière un propriétaire quelque soit sa personnalité ne peut demander la résiliation d'un bail pour un tel motif.
La résiliation du bail ne peut constater que dans ce qui est indiqué dans la clause résolutoire, c'est à dire très souvent défaut de paiement ou non présentation d'assurance.
Je passe les délais, mais ce sera au magistrat de la constater.
Quand à une caution (ou garant) qui déciderait de ne plus l'être, un contrat de location est un contrat, et le garant ne peut en aucune manière retirait son engagement en dehors du terme prévu dans l'acte de cautionnement (et dans le bail), qu'avec accord amiable des parties.

Tout autre approche est fausse

je travaille chez un bailleur social et effectivement, l'absence de garant n'est pas une clause de résiliation de bail. Les 3 clauses de résiliation sont : l'impayé des loyers courants, le défaut d'ass habitation et les troubles de voisinages.
D'autre part, un garant ne peut pas n'ont plus se défaire de ses engagements aussi facilement. Il doit respecter des délais, tout dépend de la durée de reconduction du bail.

Pour confirmer.
1 Procédure aux fins de résilier le bail et de prononcer l'expulsion ne peut-être décidé que par le magistrat.
Elle peut être diligentée sous plusieurs formes.
1/ En constatation de clause résolutoire = la plus courante
2/ en demande de résiliation judiciaire.

1/= constater la résiliation du bail est ne pas respecter une des conditions indiquée dans la clause résolutoire du bail (Loyer et défaut d'assurance)
La + courante est pour non paiement des loyers.
A° 1 Commandement de payer sera délivré par huissier et vous avez 2 mois pour payerle principal.
Soit payé et la procédure s'éteint
Soit pas payé et possibilité au propriétaire d'assigner aux fins de constater la résiliation du bail.
B° Non paiement = assignation
prise de date d'audience( environ 3 mois après), saisine en parallèle par la préfecture des services sociaux suite à situation impayé. Pour logement sociale saisine SDAPL.
C° Audience (au mieux 5/6 mois après début impayé) si non paiement le magistrat ne pourra que constater la résiliation du bail. Aucun autre droit il ne peut. Néanmoins il peut accorder un délai de paiement (maximum 24 mois) et suspendre les effets de la résiliation du bail, et en cas de respect par le locataire des délas accordé le bail ne sera pas résilié ( respect obligatoire à la journée = si vous devez payer le 1er du mois et que vous payez le 2 le bail est résilié)

D° Dans le cas ou le magistrat ne suspendrai pas les effets de la clause résolutoire( très rare si loc se présente), ou que le loc n'aurait pas respecté les délais de paiement, ou que le magistrat aurait résilié tout simplement le bail et prononcé l'expulsion, à ce stade elle n'aura pas lieu immediatement. Nous rentrons en un autre domaine qui est le suivi des procédures civiles d'exécutions.

E° Donc l'huissier doit délivrer 1 commandement de quitter. Suite à la délivrance le locataire à 2 mois pour quitter les lieux. Mais par interprétation contraire l'huissier ne pourra donc pas expulser le locataire avavnt lma fin des 2 mois.

F° On arrive à la fin des 2 mois. L'huissier se présente chez vous pour expulsion.
Il ne peut rentrer chez vous que si vous êtes présent ! Pour faire simple si vous refusez de partir il devra être accompagner du commissaire de police, à défaut il ne peut vous expulser.
(en résumé si vous êtes absent ou que vous refusez de partir, à ce stade il ne pourra vous expulser)

G° Il n'a donc pu procéder à votre expulsion il va donc demander à la force publique d'intervenir. C'est ce qu'on appelle la réquisition de la force publique. Donc il va demander au commissaire de police d'intervenir pour l'expulsion.
La force publique à 2 mois pour répondre à l'huissier donc
réponse = oui = planing pour expulsion
réponse = non = cela veut dire non dans l'immédiat pour telle ou telle raison (enfants...)
ne répond pas = non

En général la force publique ne répond, sauf dans certains cas bien précis, que très rarement par la positive.

H° Après les cas d'expulsions seront étudié en commissions d'expulsion qui se réunissent + ou - souvent suivant les préfectures.


Pour en revenir à la question initiale aucune résiliation ne peut intervenir pour une caution qui se retirerait unilatéralement. Seulement elle n'a pas le droit de se retirer, mais c'est 1 autre problème.

Par ailleurs aucun congé ne peut être donné à la fin du bail pour ce motif.

J'espère avoir été complet
A votre service